Die Immobilienwertermittlung: Was ist eine Immobilie wert?
Was bedeutet Wertermittlung?
Die Wertermittlung einer Immobilie umfasst verschiedene Verfahren, die für die Grundstücksbewertung eines unbebauten Grundstücks oder eines bebauten Grundstücks herangezogen werden. Dabei erfolgt eine bundeseinheitliche Wertermittlung, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung vereinheitlicht wurde. Maßgebend für die Wertermittlung ist der Verkehrs- beziehungsweise Marktwert der jeweiligen Immobilie. Zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie werden unterschiedliche Verfahren herangezogen, die sich aufgrund ihrer unterschiedlichen Vorteile für unterschiedliche Immobilien eignen.
Anlässe zur Immobilienwertermittlung
Für die Wertermittlung einer Immobilie gibt es eine unterschiedliche Anlässe. Ein Beispiel wäre gegeben, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Außerdem ist die Ermittlung des Wertes einer Immobilie bei Scheidungen oder im Rahmen von Erbauseinandersetzungen notwendig. Eine Wertermittlung muss ferner dann durchgeführt werden, wenn der Beleihungswert für die Bank festgestellt werden muss. Hinzukommend ist eine solche Ermittlung unabdingbar, wenn eine Hypothek verlängert werden soll. Die Ermittlung des Wertes ist auch für die Dokumentation bei dem zuständigen Finanzamt wichtig. Dies gilt insbesondere, wenn die Voraussetzungen für die Erbschafts- oder Schenkungssteuerpflicht erfüllt sind. Ferner stellt die Wertermittlung eine Bewertungsgrundlage für einen Immobilienkauf dar.
Die unterschiedlichen Verfahren einer Immobilienwertermittlung
Für die Immobilienwertermittlung des Wertes einer Immobilie stehen drei unterschiedliche Verfahren zur Anwendung bereit: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Bei dem Sachwertverfahren erfolgt eine Ableitung des Verkehrswertes von einem Gebäude aus dessen Herstellungskosten. Maßgeblich sind all diejenigen Kosten, die bei einer Neuerrichtung des jeweiligen Gebäudes anfallen würden. Dieses Verfahren findet insbesondere bei bebauten Feriengrundstücken, Einfamilienhäusern und eigengenutzte Eigentumswohnungen Anwendung. Vorteilhaft an diesem Verfahren ist, dass eine objektive Darstellung des entsprechenden Substanzwertes der Immobilie möglich ist. Bei dem Vergleichswertverfahren werden einige Vergleichspreise von Immobilien herangezogen, die zu diesem Zeitpunkt möglichst gleichartig zum zu bewertenden Grundstück sein müssen. Dieses Verfahren wird insbesondere bei Wohnungs- und Teileigentum sowie auch bei unbebauten Grundstücken verwendet. Dieses Verfahren besticht vor allem durch seine Zuverlässigkeit und dass dieses leicht nachvollziehbar ist. Das Ertragswertverfahren findet hingegen Anwendung bei Gewerbeimmobilien wie beispielsweise Hotels oder Büros oder bei Mehrfamilienhäusern. Bei diesem Verfahren steht der erzielbare Reinertrag für Werteinschätzung im Mittelpunkt, welcher nachhaltig sein muss. Für die Anwendung eines solchen spricht, dass hier ein realer Bezug zu den Zahlen besteht, die aus der Vermietung hergeleitet werden.
Einflussreiche Kriterien einer Immobilienwertermittlung
Das wichtigste Kriterium, welches ausschlagend für den Wert der Immobilie ist, ist die Lage dieser. Hierfür wird der Bodenrichtwert herangezogen. Neben der Lage sind auch andere Faktoren für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie entscheidend. Dazu hält beispielsweise die Art des Grundstücks: unbebaut oder bebaut (Villa, Reihenhaus, Eigentumswohnung). Hinzukommend sind ebenfalls Kriterien wie die Ausstattung, der Zustand an Mängeln, Bauschäden als auch der Erschließungszustand zu beachten. Außerdem kann der Wert der Immobilie auch aufgrund der Energieeffizienz schwanken. Weitere beeinflussende Faktoren sind Ausbaumöglichkeiten und Grundbucheinträge (möglicherweise bestehende Belastungen).
Teilen
